Efter Riksbankens besked - kraftiga avgiftshöjningar stundar för högt skuldsatta bostadsrättsföreningar

Riksbankens besked under gårdagen om en ytterligare höjd styrränta på 0,75 procent blir ett hårt slag mot många bostadsrättsföreningar som är högt skuldsatta. Höjda räntekostnader och stigande inflation innebär i många fall kännbara kostnadsökningar för bostadsrättsföreningar. Färsk unik data från UC visar på hur avgifter påverkas av ökad ränta för samtliga Sveriges bostadsrättsföreningar, och vilka föreningar och hushåll som drabbas hårdast.

Sedan hösten 2021 har såväl bundna som rörliga räntor mer än trefaldigats. Skillnaderna är tydliga mellan hur olika bostadsrättsföreningar drabbas.

Yngre föreningar mer ekonomiskt utsatta

Den genomsnittliga skuldsättningen i bostadsrättsföreningar i Sverige är 6,2 tkr/kvm räknat per lägenhet. Medianvärdet på skuldsättningen ligger på 4,7 tkr/kvm räknat per lägenhet, vilket innebär att hälften av alla hushåll har en skuldsättning i sin förening som överstiger detta värde. Det finns en bred spridning mot högre skuldnivåer och en kategori som sticker ut är yngre föreningar där medianvärdet ligger på 13,8 tkr/kvm. Det innebär att en högre andel hushåll som bor i nybildade föreningar är utsatta för avgiftshöjningar.

15 procent av svenska hushåll bor i en bostadsrättsförening som har skulder på mellan 10 – 15 tkr/kvm. 6 procent av hushållen bor i föreningar med över 15 tkr/kvm i skuld.

Bland yngre bostadsrättsföreningar är 61 procent av hushållen exponerade mot en skuld i föreningen på mellan 10 – 15 tkr/kvm och 32 procent över 15 tkr/kvm.

”UC har stress-testat avgiftshöjningar i Sveriges bostadsrättsföreningars utifrån ökad ränta och inflation. Vi visar hur många hushåll som kommer att påverkas och hur det kan skilja sig beroende på skuldsättningen i föreningen. Ungefär hälften av alla svenska hushåll som bor i en bostadsrättslägenhet har en förening med en relativt låg skuldsättning. Den andra hälften, drygt en halv miljon hushåll, bor i föreningar med medelhög till mycket hög skuldsättning. Många kommer att påverkas av ökade avgifter – i synnerhet de som bor i yngre föreningar. Vi observerar regionala skillnader, men överlag kan sägas att mönstret är likartat i exempelvis storstadsregionerna”, menar Stephane Hedman som är ansvarig för UC Bostad.

Fyra av fem hushåll får räkna med avgiftshöjningar på minst 10 procent

UC har tittat på två olika scenarion för bostadsrättsföreningar i Sverige respektive yngre föreningar. I det första scenariot har UC stress-testat mot en förändring av föreningarnas låneränta på två procentenheter och en KPI ökning på 8 procent. Det liknar i många fall den förändring som skett sedan årsskiftet då boksluten upprättades.

Utfallet visar att 71 procent av hushållen får räkna med avgiftshöjningar inom intervallet 5 procent till 20 procent, och att 5 procent av hushållen får räkna med höjda avgifter med minst 40 procent.

Bland yngre föreningar får hela 41 procent av hushållen räkna med höjda avgifter på minst 40 procent.

”Ovanstående kan vara ett sannolikt scenario för många föreningar redan idag eller inom en snar framtid, beroende på hur stor andel av lånen som är rörliga eller måste omförhandlas. Cirka 60% av föreningarnas lån har en löptid kortare än tre år”, säger Stephane.

Hälften av hushållen kan drabbas av höjda avgifter på 15 – 40 procent

Framtiden får visa hur räntenivån kommer utvecklas. Adderas ytterligare en procentenhet i stressränta blir utfallet att 46 procent av hushållen kan drabbas av höjda avgifter på mellan 15- 40 procent. Bland hushåll som bor i yngre föreningar får 73 procent räkna med höjda avgifter på minst 40 procent.

”Viktigt att nämna är att risken för avgiftshöjning är högre i föreningar med stora investeringsbehov eller som har ett större beroende till enskilda inkomstkällor, exempelvis föreningar som är beroende av en stor kommersiell hyresgäst. Även små föreningar som har få lägenheter löper en större risk. Samtidigt finns det föreningar med god ekonomi och lönsamhet där den finansiella styrkan kan mildra behovet av avgiftshöjningar”, avslutar Stephane.

Kortfattat: Höjda räntor slår hårt mot skuldsatta bostadsrättsföreningar (BRF)

UC har analyserat hur hushåll som bor i bostadsrättsföreningar påverkas om föreningarnas lån läggs om till nya räntenivåer.

Ränteökning med två procentenheter:

• 71 procent av hushållen får räkna med avgiftshöjningar mellan 5 procent och 20 procent
• 5 (41)* procent av hushållen räkna med höjda avgifter med minst 40 procent.

Ränteökning med tre procentenheter:

• 46 procent av hushållen får räkna med avgiftshöjningar mellan 15 procent och 40 procent.
• 12 (73)* procent av hushållen räkna med höjda avgifter med minst 40 procent.

*Påverkan på hushåll som bor i yngre föreningar (byggår 2018 eller senare)

Faktaruta om UC Bostad och analysen

UC Bostad förser företag med digital bostadsinformation. Vi hjälper våra kunder med sekundsnabba värderingar, fastighetsinformation såsom ägar-/taxeringsuppgifter och klimatrisker och registrerad BRF information inklusive bokslut, nyckeltal och stresstester. Vi erbjuder även tjänsten Ortspris för avancerad analys av prisutvecklingen i Sverige. För mer information, besök uc.se/bostad eller maila bostad@uc.se.

UC Bostad har stresstestat bostadsrättsföreningars avgiftshöjningar utifrån två scenarion;

(1) ränteökning med två procentenheter och KPI ökning med 8%.

(2) ränteökning med tre procentenheter och KPI ökning med 8%.

I båda fall antas att föreningarna lägger om samtliga lån och inte avser finansiera ökade ränteutgifter och kostnadsökningar på annat sätt än via höjda avgifter.

Vi redovisar påverkan på hushåll genom att visa utfall i förhållande till antal lägenheter.

Uppgifter baseras på uppgifter från 17.244st bostadsrättsföreningars årsredovisningar från 2021 som tillsammans har 1.028.301st lägenheter.

I Sverige finns det drygt 35.000st registrerade bostadsrättsföreningar, av dessa är drygt 29 000st att anse som aktiva (äger minst en fastighet med byggnad) och innehar tillsammans drygt 1,1 miljon lägenheter.

Kontakt:

Karin Arrenfeldt, PR och kommunikationsansvarig UC AB

Telefon: 073 914 84 31

Email: Karin.arrenfeldt@uc.se